Αυτά τονίζει ο πρόεδρος του Συλλόγου Ιδιοκτητών Ακινήτων Εκτός Σχεδίου Πόλεως Ρεθύμνου, Μανώλης Κρεβατσούλης, σχολιάζοντας την πρόσφατη απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης για μεγάλη τουριστική επένδυση στη Χαλκιδική. Μια εξέλιξη που, όπως τονίζει, δημιουργεί σοβαρές ανασφάλειες για ιδιοκτήτες και επενδυτές σε όλη τη χώρα και αναδεικνύει την ανάγκη για ένα ξεκάθαρο και σταθερό πλαίσιο πολεοδομικής νομοθεσίας.
- Το Διοικητικό Εφετείο Θεσσαλονίκης (375/2025) ακύρωσε οικοδομική άδεια ξενοδοχείου στη Χαλκιδική.
- Εκτός σχεδίου γήπεδα δεν είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
- Προσφυγές κατά οικοδομικών αδειών μπορούν να κατατίθενται από τη στιγμή της πλήρους γνώσης τους, όχι αυστηρά εντός 60 ημερών.
- Η απόφαση αναγνωρίζει την προτεραιότητα του δικαιώματος πρόσβασης στη θάλασσα.
- Λαμβάνεται υπόψη η περιβαλλοντική βλάβη ως λόγος ακύρωσης διοικητικών πράξεων.
- Σημαντικές επιπτώσεις για χιλιάδες ιδιοκτησίες, επενδυτικά σχέδια και τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Του Αργύρη Δεμερτζή/
Η νέα απόφαση καταπέλτης για την παρόδια εκτός σχεδίου δόμηση του Διοικητικού Εφετείου Θεσσαλονίκης, δημοσίευσε το ecopress, κλείνει ερμητικά το δρόμο στις ΥΔΟΜ όλης της χώρας να εκδίδουν οικοδομικές άδειες με πολεοδομικές ερμηνείες δημιουργίας γηπέδων προ του 2003 και του 1985, ανοίγει το δρόμο για νέες προσφυγές χωρίς την προθεσμία 60 ημερών από την έκδοση της οικοδομικής άδειας, θέτει εκτός οικοδομησιμότητας γήπεδα σε διανοιγμένους δρόμους από ιδιωτική βούληση και με δουλείες διόδου, αναδεικνύοντας παράλληλα δικαιώματα πρόσβασης πολιτών και ιδιοκτητών προς τη θάλασσα και προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος.
Στον πάγο η εκτός σχεδίου δόμηση σε όλη την χώρα
Σε συνέντευξη του, ο Μανώλης Κρεβατσούλης απαντά για τα θέματα της εκτός σχεδίου δόμησης και αναφέρει ότι «χρειάζεται ένα συμμάζεμα της νομοθεσίας, που όπως μας λένε τουλάχιστον από το ΥΠΕΝ το ετοιμάζουν και θα ανακοινωθεί πολύ σύντομα, που θα έχουμε μία καινούρια νομοθεσία βάσει της οποίας θα μπορούμε πλέον να δομούμε». Στις ερωτήσεις που του τέθηκαν απαντά στο rethemnosnews ως εξής:
Πείτε μας για την τελευταία εξέλιξη σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση.
«Θα ξεκινήσουμε λοιπόν από μια γρήγορη ιστορική αναδρομή, που είναι ότι, όπως είναι γνωστό σε όλους μας, τα εκτός σχεδίου πόλεως ακίνητα, τα οποία προϋπάρχουν του 2003, εφόσον έχουν εμβαδόν άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, είναι άρτια και οικοδομήσιμα, χωρίς καμία απαραίτητη προϋπόθεση για ύπαρξη δρόμου στη μια πλευρά του οικοπέδου, στο ένα πρόσωπο του οικοπέδου όπως το λέμε πολεοδομικά.
Έτσι τουλάχιστον οριζόταν στο προεδρικό διάταγμα βάση του οποίου έχει δομηθεί περίπου η μισή εκτός σχεδίου δόμηση. Το 2003 έγινε ένα νομοσχέδιο, το 3212/2003 και με βάση το άρθρο 24 παράγραφος 1 του συντάγματος, για να είμαι και πιο τυπικός, όπου καθιστά δομήσιμα τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Το 2023 έρχεται το ΣτΕ και με σχετική απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ υποχρεώνει όλα τα ακίνητα να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο, δημόσιο δρόμο, ανεξάρτητα πότε αυτά έχουν δημιουργηθεί. Στην περίπτωση λοιπόν της Χαλκιδικής για την οποία συζητάμε, επενδυτές αγόρασαν ένα οικόπεδο, δεκάμιση περίπου στρέμματα στο Δήμο Αριστοτέλη στη Χαλκιδική (σ . βούλγαροι επενδυτές, συνιδιοκτήτες κατά 50% έκαστος γηπέδου επιφανείας 10.539,45 τετραγωνικών μέτρων, στην εκτός σχεδίου περιοχή στη θέση «Μπάρα-Καλύβια» άλλως θέση «Τσαΐρια ή Άνω Κρινάκια» της άλλοτε Κοινότητας Βαρβάρας Χαλκιδικής και ήδη Δημοτικής Ενότητας Αρναίας )και έχουν εκδώσει μια οικοδομική άδεια προκειμένου να ανεγείρουν ένα ξενοδοχείο πέντε αστέρων, 2.098 τετραγωνικών μέτρων. Ενώ οι οικοδομικές εργασίες είχαν προχωρήσει και πριν να ολοκληρωθούν, ιδιοκτήτρια του διπλανού οικοπέδου, η γειτόνισσα λοιπόν όπως λέμε, άσκησε προσφυγή κατά της οικοδομικής άδειας του συγκεκριμένου ξενοδοχειακού συγκροτήματος. Κατόπιν αιτήματος, η πολεοδομία, η υπηρεσία δόμησης απαντά για το συγκεκριμένο οικόπεδο ότι ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο και βάσει αυτού έχουν εκδώσει την οικοδομική άδεια. Άρα οι επενδυτές είχαν μια ισχυρή οικοδομική άδεια, πέραν τούτου είχαν και μια απόφαση της ΥΔΟΜ, που λέει το οικόπεδο ήταν και είναι άρτιο και οικοδομήσιμο παραμένει άρτιο και οικοδομήσιμο. Παρ’ όλα αυτά, το διοικητικό εφετείο Θεσσαλονίκης ακυρώνει την οικοδομική άδεια, πετάει κυριολεκτικά στα σκουπίδια την απάντηση πολεοδομίας και επιβάλλει δικαστική δαπάνη στο δήμο. Άρα καταλαβαίνετε ότι εδώ κάπου ανοίγει ο ασκός του Αιόλου. Στην παρούσα βάση λοιπόν και ανεξάρτητα από τις δικαστικές εξελίξεις που αναμένεται να ακολουθήσουν, η πολεοδομική αρχή που έδωσε την άδεια και υπερασπίστηκε τη νομιμότητά της στη δίκη, μετά από την απόφαση αυτή, η οποία ήταν μια απόφαση καταπέλτης του διοικητικού εφετείου Θεσσαλονίκης, υποχρεώνει να αντιμετωπίσει το συγκεκριμένο επίδικο κτηριακό συγκρότημα ως αυθαίρετο και κατεδαφιστέο. Δηλαδή καταλαβαίνετε τώρα ότι εδώ δημιουργείται ένα χάος στους επενδυτές.»
Με ποια λογική το δικαστήριο πήρε αυτή την απόφαση;
«Δηλαδή ενώ στα παλαιότερα οικόπεδα πριν το 2003, τα οικόπεδα που είχαν δημιουργηθεί πριν το 2003, με βάση μέχρι τότε νομοθεσία δεν απαιτείτο να υπάρχει δρόμος, κοινόχρηστος δρόμος είτε δημόσιος είτε ιδιωτικός, είτε οτιδήποτε. Από τη νομοθεσία ήρθε το 2003, το ΣτΕ λοιπόν και τα υπόλοιπα δικαστήρια πλέον θεωρούν ότι αυτό ισχύει αναδρομικά. Βέβαια με αυτόν τον τρόπο είπαμε ότι έχει δομηθεί η μισή εκτός σχεδίου δόμηση με το διάταγμα αυτό του 1985 και όλα αυτά αυτή τη στιγμή είναι πραγματικά έωλα. Δυστυχώς σήμερα, δεν υπάρχει μια σταθερή και ισχυρή πολεοδομική νομοθεσία, στην οποία θα στηριχτούν καταρχάς οι συνάδελφοι μηχανικοί προκειμένου να εργαστούν.
Πάνω απ’ όλα, ο απλός πολίτης δεν έχει τη σιγουριά να ανεγείρει την κατοικία του. Ξεκινάμε από αυτό το πιο απλό πράγμα απ’ όλα. Ότι ο καθένας εξ ημών θέλει να κάνει ένα σπίτι προκειμένου να στεγάσει την οικογένειά του. Με ένα τόσο ασαφές νομικό καθεστώς, ο καθένας αισθάνεται ότι ρισκάρει προκειμένου να ξεκινήσει να κάνει μια τέτοια επένδυση. Θυμόμαστε για παράδειγμα όλοι μας τις πρόσφατες αποφάσεις του ΣτΕ για τα μπόνους των εντός σχεδίου πόλεως που καταργήθηκαν. Όπως τα πατάρια, τα θερμομονωτικά λιθοσώματα και τα λοιπά. Επίσης θυμόμαστε προ λίγων μηνών που είχαμε την αντίστοιχη απόφαση του ΣτΕ που αφορά το 90% και παραπάνω ίσως των οικισμών της Ελλάδος, που κι αυτοί είναι σε μια έωλη κατάσταση με αμφισβητούμενα όρια οικισμών. Τώρα, τίθεται ένα άλλο θέμα στο Συμβούλιο της Επικρατείας που αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση με την αμφισβητούμενη νομοθεσία περί οικοδομησιμότητας, το είδος των δρόμων, ποιοι δρόμοι είναι και ονομάζονται δημόσιοι και νομίμως υφιστάμενοι, ποιοι είναι ιδιωτικοί και προσφάτως διανοιγμένοι και τα λοιπά. Τα θέματα αυτά λοιπόν μας δημιουργούν τεράστια προβλήματα σε όλους εμάς ως μηχανικούς, αλλά και σε όλο το επενδυτικό κλίμα της φοράς. Εδώ βέβαια πρέπει να πούμε ότι με το πρόγραμμα Κωνσταντίνος Δοξιάδης που έχει ήδη ξεκινήσει να καταγράφει τους δρόμους, και δεν έχει ακόμα ολοκληρωθεί, θα έχουμε μια ξεκάθαρη εικόνα οπότε κάποια πράγματα θα μπουν σε μία τάξη.
Δηλαδή θα γνωρίζουμε ποιοι δρόμοι είναι δημοτικοί, κύριοι, διανοιγμένοι από το δημόσιο και υφίστανται νομίμως. Θα μας ορίσουν κάποιες ημερομηνίες, βάσει των οποίων οι δρόμοι οι οποίοι είχαν διανοιχθεί για παράδειγμα μέχρι πριν το 1975 υφίστανται νομίμως και βάσει αυτών των δρόμων θα μπορούμε να οικοδομούμε. Αυτό όμως δεν υπάρχει ακόμα.»
Πάντως αυτή τη στιγμή, αν κάποιος θέλει να κάνει μια αντίστοιχη επένδυση θεωρείται ότι είναι ξεκάθαρα τα πράγματα;
«Όχι δεν είναι καθόλου ξεκάθαρα, όταν δεν υφίσταται δρόμος στο ένα πρόσωπο του οικοπέδου ο οποίος να είναι δημόσιος, να είναι σε κοινή χρήση και να έχει διανοιχθεί πριν από πάρα πολλά χρόνια, που βέβαια δε γνωρίζουμε και δεν μπορούμε να πούμε απόλυτα, πότε πρέπει να έχει διανοιχθεί ο δρόμος αυτός. Η νέα αυτή δικαστική απόφαση έχει πολύ σημαντικές προεκτάσεις για χιλιάδες κυριολεκτικά ιδιοκτήτες οικοπέδων και επενδυτές βέβαια σε όλη τη χώρα και βέβαια αναλαμβάνει μια πολύ μεγάλη ευθύνη και υπηρεσία δόμησης του εκάστοτε δήμου. Κατά τη γνώμη μας λοιπόν και κατά τη γνώμη όλων των μηχανικών και όχι προσωπική μου γνώμη, το θέμα είναι ξεκάθαρο και είμαστε αντίθετοι με την απόφαση του ΣτΕ. Υπάρχουν δύο νομοθεσίες, αυτή η οποία ισχύει μέχρι το 2003 και μετά το 2003. Οικόπεδα τα οποία προϋπάρχουν του 2003 δεν υπάρχει η απαραίτητη προϋπόθεση να έχουν πρόσωπο όπως λέμε, σε δημόσιο, κοινά, αναγνωρισμένο δρόμο. Τα μετά του 2003, σύμφωνα με την νομοθεσία αυτή, βεβαίως και πρέπει να είναι. Δε γνωρίζουμε το τι θα γίνει. Βέβαια περιμένουμε να ξέρετε και κάποιες άλλες εξελίξεις, γιατί και άλλα θέματα έχουν πάει στο Συμβούλιο της Επικρατείας, όπως είναι για παράδειγμα οι σοφίτες, όπως είναι τα υπόσκαφα, όπως είναι τα μεγαλύτερα υπόγεια τα οποία δημιουργούνται σε πολυκατοικίες για λόγους στάθμευσης. Όλα αυτά τα θέματα είναι στο Συμβούλιο της Επικρατείας και είναι σε εκκρεμότητα και δυστυχώς από αυτά τα οποία πηγαίνουν στο Συμβούλιο της Επικρατείας ελάχιστα είναι αυτά τα οποία διασώζονται.»
Αυτή η απόφαση τι σημαίνει για τις ιδιοκτησίες και για επενδύσεις εκτός σχεδίου πόλης;
«Φυσικά και έχουμε πάρα πολλές περιπτώσεις και στο Ρέθυμνο. Απλά πρέπει να γνωρίζουμε ότι κάθε απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν ισχύει πανελλαδικά, ισχύει μονάχα για τη συγκεκριμένη περίπτωση. Δεν είναι νομοθεσία, είναι μία απόφαση για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Για να έχουμε κάτι αντίστοιχο στο δικό μας, ας πούμε, οικόπεδο, στο δικό μας κτίριο, πρέπει κάποιος άλλος να προσφύγει ξανά στο Συμβούλιο της Επικρατείας, που όμως βέβαια εφόσον προσφύγει του έχουν ήδη ανοίξει το δρόμο οι προηγούμενες αποφάσεις. Αυτό το οποίο πρέπει να γίνει λοιπόν, είναι ένα συμμάζεμα της νομοθεσίας, που όπως μας λένε τουλάχιστον από το ΥΠΕΝ το ετοιμάζουν και θα ανακοινωθεί πολύ σύντομα, που θα έχουμε μία καινούρια νομοθεσία βάσει της οποίας θα μπορούμε πλέον να δομούμε. Να μπουν τα πράγματα σε μία τάξη, γιατί είπαμε έχουμε επί της ουσίας τρεις περιοχές που μπορούμε να δομούμε. Γι’ αυτό επιζητούμε την καινούρια νομοθεσία, τον καινούριο νέο οικοδομικό κανονισμό βάσει του οποίου θα λυθούν θεωρώ όλα μας τα προβλήματα. Αυτό το οποίο πάντα έλεγα και λέω, είναι ότι τα προβλήματα τα πολεοδομικά πρέπει να λύνονται μέσα στις πολεοδομίες και όχι μέσα στα δικαστήρια. Η νομοθεσία πρέπει να είναι μία και ξεκάθαρη και τα πολεοδομικά προβλήματα πρέπει να λύνονται στις πολεοδομίες και όχι στις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Εκεί όταν φτάνει μία νομοθεσία στην πολεοδομία πρέπει να έχει περάσει τον κάθε σκόπελο του Συμβουλίου της Επικρατείας, οπότε να έρχεται και να είναι άτρωτη.»
https://ecopress.gr/ektos-schediou-domisi-ston-pago-se-oli-t/
